Donazione immobile: è veramente possibile evitare il pignoramento della nostra casa trasferendola ai figli o al coniuge?

È una domanda lecita e che mi viene posta molto spesso da persone che ci contattano ansiose di conoscere la verità.

Per questo motivo ho deciso di fare chiarezza una volta per tutte su questo vitale concetto che se non viene appreso alla perfezione rischia di far cadere in conseguenze dolorose i poveri malcapitati che si sono affidati a professionisti legali NON esperti in materia.

Cadere nei debiti è facile quando ci sono delle uscite costanti come il mutuo della casa, spese condominiali, rate della finanziaria. Sono impegni che devono essere rispettati ogni mese e finché ci sono delle entrate è un gioco da ragazzi coprirle.

Ma se per qualche ragione le entrate scarseggiano per colpa della perdita di lavoro, allora quelle uscite iniziano a pesare parecchio sulle spalle aumentando la tensione e l’ansia del fine mese.

 

È normale iniziare a capire come fare a “salvare la casa” quando si perde il lavoro.

 

Il grave errore che si commette è quello di affidarsi al sentito dire di un amico, oppure affidarsi ad un avvocato “che non costa molto” per salvare la casa dal pignoramento.

Lasciando stare l’inesperienza dell’amico del bar, un professionista che si fa pagare poco probabilmente non è il massimo in quel settore. Di solito chi è un vero professionista in un settore si fa pagare, e parecchio.

Attenzione quindi a dare “pochi soldi” perché i risultati potrebbero essere al pari della somma pagata “pochi o nulli”. Capisco anche il disagio economico di non potersi permettere l’avvocato di grido esperto in materia, ci mancherebbe, lo capisco molto bene.

Ma prima di aprire il portafogli per tirare fuori dei soldi, pochi o tanti che siano, bisogna raccogliere attentamente le informazioni sulla persona alla quale decidiamo di affidare la nostra vita.

Perché la tua decisione è una responsabilità importante. Non decidi solo per te ma anche per tua moglie/tuo marito, i tuoi figli, e l’errore può essere fatale.

Ecco perché noi della Cappa & Associati ci presentiamo con tutto il necessario a te, proprio per farci conoscere e darti tutte le rassicurazioni del caso su come operiamo e sui successi dei nostri clienti.

 

Ma è veramente possibile salvare la casa con una donazione ai figli, alla moglie/marito?

Si e no. Entrambe le risposte possono essere giuste o sbagliate in base al momento in cui si decide di fare una donazione della casa.

L’atto in sé non è giusto o sbagliato. L’elemento segreto è il “quando”.

Curioso di sapere quando è possibile e quando non è possibile?

Allora drizza le orecchie.

Questo articolo potrebbe una volta per tutte fare veramente chiarezza su questa importante domanda.

 

Ecco come salvare la casa dai debiti con una donazione dell’immobile

 

Parti da questa domanda: “perché ho intenzione di donare la casa a qualcun altro? Lo sto facendo per lasciare ai miei figli una maggiore tranquillità in futuro oppure mi serve come trucchetto per non pagare un debito?”

Già da queste poche parole si inizia ad immergersi nelle gelide acque della verità.

Ma proseguiamo.

Donare la proprietà della casa è legale, è lecito ed è permesso… ma c’è un MA.

Come ogni legge ci sono dei paletti ben specifi che ti permettono di capire in che modo una donazione può andare effettivamente a buon fine senza che i creditori possano sbriciolarla come un castello di sabbia.

Voglio farti un esempio pratico per farti capire al meglio di cosa stiamo parlando.

Hai un’azienda di famiglia, un lavoro normale, una professione come autonomo e normalmente acquisti da fornitori, hai un mutuo da pagare, dipendenti, bollette e tutte le materie prime che ti servono per realizzare il tuo prodotto o servizio.

Le cose vanno bene ma all’improvviso, per colpa della crisi, qualcuno getta un bullone tra le rotelline degli ingranaggi e il meccanismo si inceppa di colpo. Le entrate si bloccano ma le uscite sono costanti. Non entrano più soldi ma i debiti con la banca, fornitori o altri, ci sono e devono essere rispettati.

Il mondo sembra crollarti addosso.

Nessuno ti paga, le scadenze sono sempre più vicine.

I fornitori vogliono essere pagati, le banche vogliono che tu continui a pagare il mutuo, i tuoi stessi figli devono mangiare.

Sembra una situazione disperata dalla quale bisogna uscirne veloci come fulmini.

Cerchi in giro.

Ti rivolgi ad un avvocato per capire come affrontare questa situazione e il suo miglior consiglio è “donare la casa a tuo figlio o moglie per salvarla”.

Corri dal notaio e inizi a fare le pratiche per passare la proprietà, per poi scoprire che:

 

Qual è il costo per un atto di donazione?

Erroneamente, accostiamo il termine donazione con qualcosa che può essere fatto gratis.

A volte è così ma in questo caso, quando c’è di mezzo un’immobile, questa procedura necessita di soldi.

All’incirca andrai a spendere queste cifre:

 

• Atto notarile 1500 circa.
• Tasse 200 euro + 50 euro + 50 euro
• Più il 4% del valore catastale per immobili di valore oltre il milione di euro

Hai pagato. La tua casa è salva! Il tuo avvocato si sente un genio per averti consigliato questa scappatoia e tu un eroe perché sei riuscito a salvare la casa ed evitare il pignoramento.

Purtroppo non è per niente così. Benché la tua scelta di rivolgerti ad un professionista sia stata corretta, dall’altra parte non s’è stato un impegno professionale tale da toglierti dai problemi. Tutt’altro. Nella maggior parte delle volte i problemi aumentano perché dopo aver pagato sia l’avvocato che il notaio, la donazione risulta inefficace.

 

Anche se hai donato la casa ai figli o alla moglie te la possono pignorare

La prima cosa che devi sapere è che le persone che hanno debiti e vogliono procedere con la donazione della casa al figlio stanno redigendo un atto estremamente traballante fino a un anno da quando è stato concluso e firmato dal notaio.

Questo perché se entro un anno un qualsiasi creditore trascrive il pignoramento nei pubblici registri immobiliari, potrà pignorare la casa donata perché non serve una revocatoria, cioè, non sia prima passato dal tribunale avviando una causa.

Il creditore può agire nei confronti del figlio anche se non sia il suo effettivo debitore e non abbia con lui alcun rapporto.

Tutto questo è possibile perché lo prevede il codice civile, con una recente riforma che ovviamente non ha incontrato il favore di chi ha debiti.

 

Decreto legge del 27.6.2015 n. 83 art. 12 – art 2929 bis

Ma continuiamo con il nostro esempio.

Entro l’anno nel quale hai donato la casa a tuo figlio un creditore decide di iniziare un pignoramento nei tuoi confronti. La casa può essere sottoposta ad un esecuzione forzata nonostante ci sia stata la donazione in precedenza.

È palese il danno procurato al creditore.

Siamo in un periodo sospetto ed è normale che il giudice dia ragione al creditore che si vede sottrarre un bene da sotto il naso che può servire a ripagare un debito.

 

Il ragionamento è questo: hai un debito e visto che non puoi pagarlo fai sparire l’unica cosa in grado di pagare quel debito.

 

Non è sospetto?

Il problema è che non è colpa tua se ti suggeriscono questa procedura per “salvare la casa dal pignoramento”. La colpa è di chi non sa come stanno le cose e ancor meno conosce queste leggi nuove che vietano questi stupidi trucchetti.

Nell’esempio di una banca, l’ipoteca segue il bene, non la persona, di conseguenza se passi la proprietà a qualcun altro l’ipoteca della banca rimane comunque.

Ma ne parliamo dopo.

 

Con una donazione potrò mai salvare la casa ed evitare che mi venga portata via?

Un modo esiste, ma non è semplice e veloce.

Per evitare di perdere la casa all’asta devi donarla prima di contrarre un debito con i creditori o comunque in un periodo tranquillo dove nessuno pretende nulla da te.

Però come abbiamo detto prima, nel primo anno la donazione risulta molto traballante a favore dei creditori che hanno titolo.

 

Cosa succede dopo i 12 mesi se il creditore decide di avviare un procedura nei tuoi confronti?

Le cose per lui iniziano a complicarsi, anche se vale la stessa regola. La legge consente di avviare un’azione nei tuoi confronti chiamata “azione revocatoria”, ma solo se vengono soddisfatte 3 condizioni:

 

• Deve avviare una causa in tribunale.
• La causa deve essere necessariamente avviata entro 5 anni dalla donazione, se passano 5 anni la casa non può più essere toccata.
• Nel corso della causa il creditore deve dimostrare che nel donare la casa a qualche parente stretto ci sia stata della malafede. Come si dimostra la malafede? In maniera molto semplice. Bisogna dare la prova che il debitore ha donato l’immobile SENZA recare danno al creditore.

Ma secondo te è fattibile e semplice da dimostrare oppure è più facile il contrario?

 

Se c’è l’ipoteca della banca e sono passati i 5 anni da una donazione, cosa accade?

L’ipoteca non è legata ad una persona ma all’immobile proprio per evitare situazioni del genere.

Se si interrompe di pagare il mutuo alla banca, anche se la donazione si è consolidata, la banca può comunque fare azione di pignoramento della casa in forza dell’ipoteca iscritta, segno indelebile di garanzia.

L’ipoteca è una traccia di garanzia molto forte e serve appunto a proteggere quel credito che ti è stato fatto. È impossibile raggirare un’ipoteca.

 

Qual è l’unico modo per uscire dai debiti che ti stanno soffocando e non ti fanno dormire la notte?

L’unico modo è smettere di affidarti a persone incompetenti che non hanno mai gestito pratiche di pignoramento in vita loro ma affidarti a dei professionisti che ogni giorno risolvono problemi e salvano famiglie dai debiti.

Noi della Cappa & Associati siamo esperti in spignoramento della casa, e non lo dico io ma lo dicono le testimonianzeche abbiamo sul nostro sito e gli articoli che sono stati pubblicati dalle svariate testate giornalistiche italiane.

 

 

 

Il Corriere della Sera

 

 

 

 

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