Dopo quante aste deserte si procede con l’estinzione della procedura del pignoramento immobiliare? A me sembra che la mia casa navighi in acque molto agitate!
Una delle leggi che sono uscite negli ultimi anni è quella che sancisce la chiusura della procedura esecutiva immobiliare dopo 4 tentativi all’asta.
Molti siti internet e altri media hanno fatto confusione attorno a questo argomento e adesso voglio mettere un po’ di chiarezza.
Cosa c’è di vero in questa legge?
Parlando con molte persone nella tua stessa condizione, capita molto sovente di sentire la famosa frase: “tanto dopo la quarta asta il bene mi ritorna indietro”.
E non sono solo loro. Anche molti legali, e altre figure professionali che girano intorno al settore sono certi di questo. La cosa sconcertante è che questa notizia viene confermata sia da siti importanti, alcuni meno, altri pseudo legali, da gente che fa consulenze.
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In questo articolo
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Aste deserte. Estinzione procedura
Quarta asta deserta, estinzione della procedura esecutiva: magari anche tu hai letto qualcosa online a riguardo o il tuo avvocato ti ha detto questa cosa che, secondo lui, è un’ottima strategia da percorrere.
Ti svelo due cose.
La prima è che non è vero che dopo la quarta asta il bene torna in mano al debitore e adesso ti spiego perché con articoli legge alla mano.
Secondo, il tuo avvocato ti ha detto una stupidata perché NON esperto di pignoramento immobiliare, ha cercato su internet delle risposte e, non sapendo cercare, ha letto quello che leggono tutti su siti che raccontano fandonie.
Vediamo adesso da dove derivano queste informazioni che, come abbiamo visto, sono state travisate da molti.
Già qui una persona mediamente attenta doveva capire che qualcosa non quadra.
Cosa dice la Legge
Nel D.L. 59/2016 pubblicato in Gazzetta il 13 maggio 2016, sono state apportate delle modifiche ad alcuni articoli del Codice di Procedura Civile.
Nello specifico all’art. 532, che ora recita: “(…) Il giudice fissa altresì il numero complessivo, non superiore a tre, degli esperimenti di vendita, (…) quando gli atti sono restituiti a norma del periodo precedente, il giudice, se non vi sono istanze a norma dell’articolo 540-bis, dispone la chiusura anticipata del processo esecutivo (…)”
E all’art 591 che dice: “… fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà …
Se gli esperimenti di vendita non possono essere più di 3, com’è possibile che dopo il quarto ci sono ribassi maggiori?
E se questo fosse vero, come può, su uno dei siti maggiori di pubblicazione aste, astegiudiziarie.it, essere possibile fare questa ricerca?
Quinta? Tra la sesta e la decima? Oltre la decima?
Ma non doveva chiudersi tutto alla quarta? Oltretutto in maniera retroattiva?
Calcola che è già passato oltre un anno, dall’uscita di questa legge, ma questa schermata è di qualche mese fa… SESTA asta, di cui le ultime due tenute dopo questa legge.
Capisci quindi che c’è qualcosa che non quadra?
Facciamo chiarezza.
Come visto, gli articoli di legge sono reali. Ma… c’è un ma!
L’art 532, quello in evidenza in grassetto nella pagina precedente, dove è posizionato nel c.p.c.?
E come si intitola?
LIBRO TERZO – Del processo di esecuzione > Titolo II – Dell’espropriazione forzata (artt. 483-604) > Capo II – Dell’espropriazione mobiliare presso il debitore > Sezione III – Dell’assegnazione e della vendita > Articolo 532 – Vendita a mezzo di commissionario
Se hanno pignorato il televisore, la macchina, articoli di magazzino ecc… dopo tre esperimenti a vuoto, con i relativi ribassi, i beni tornano al proprietà del debitore
E l’art. 591? Questo articolo è per i pignoramenti immobiliari, ma specifica solo come fare i nuovi esperimenti di asta.
Aste deserte dopo 4 volte
La prima a prezzo di perizia.
La seconda, la terza e la quarta con ribassi fino ad un quarto (25%) in meno di quello precedente.
Dalla quarta deserta, quindi per calcolare il quinto, sesto, dodicesimo incanto, si può ribassare fino alla metà rispetto al precedente.
NON c’è scritto da nessuna parte che il quarto è l’ultimo esperimento d’asta.
Altra legge che manda spesso in confusione è l’art. 164-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile, il quale dispone che:
Facciamo un esempio per capire meglio pratico per semplificare queste parole incomprensibili ai molti.
Casa che vale 200.000.
Debito con la Banca 200.000.
Dopo tanti esperimenti (non quattro) il prezzo è sceso a 30.000.
30.000 è anche, più o meno, il costo delle spese sostenute dalla Banca per aprire la procedura e far fare tutte queste aste.
Cosa succede se va all’asta e viene aggiudicata?
Il debitore rimane pressoché con lo stesso debito, visto che la Banca recupera solo le spese, ma ha perso una casa di valore superiore.
La Banca rimane con il debito intero, non recupera niente più delle spese sostenute.
Quindi tutti ci perdono. Ed è per questo che è stata fatta questa legge.
Ma parliamoci chiaro.
Se il prezzo è arrivato a 30.000 la casa NON valeva 200.000.
Ho visto aste al 40% di sconto sul valore reale, anche al 50% o al 60%.
Mai all’85% di sconto.
E, che sia chiaro, non sul valore di CTU, ma sul valore reale del mercato che è più basso di quello di perizia.
E’ vero che alla quarta asta deserta si estingue la procedura del pignoramento e la casa torna al debitore?
Risposta finale: con la quarta asta NON si chiude anticipatamente la procedura di pignoramento e la casa NON torna nella mani del debitore.
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Sono William Cappa lo specialista dello pignoramento della casa.
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