Ecco la risposta alla tanto ricercata domanda: ma se la casa messa in vendita all’asta non copre il debito, questo viene chiuso oppure vengo spremuto come un limone?
Rispondo a questa domanda che ci viene proposta quasi quotidianamente sul blog, via email, telefono.
Quello che mi fa strano è perché non riesci a trovare la risposta corretta in giro:
- Non esiste?
- E’ spiegata male e non in maniera semplice?
- Non sanno dare una risposta attendibile?
- Cerchi altre fonti perchè non ci credi?
Quando mi fanno questa domanda, rispondo in modo chiaro come il sole e poi chiedo loro quelle 4 domande che hai letto sopra.
Lo chiedo per capire cosa c’è di NON chiaro in giro e grazie alle vostre risposte lavoro per ampliare il blog con risposte e notizie in modo da riempire il buco lasciato da altri.
Se guardi in giro, noterai che sono l’unico che scrive tanto, costantemente e do dei contenuti di valore semplificando i termini avvocatesi che capiscono solo i legali.
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In questo articolo
- Innanzitutto, perché un creditore ti pignora la casa?
- Casa all’asta e mutuo residuo.
- Casa all’asta, cosa succede? Ecco la mia soluzione. L’unica possibile.
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Innanzitutto, perché un creditore ti pignora la casa?
Nell’esempio di una banca, la procedura esecutiva di pignoramento serve alla banca per recuperare i soldi che gli devi e grazie all’ipoteca si garantisce il primo posto.
Perché parlo di primo posto? Vuol dire che c’è un secondo posto o un terzo?
Esatto.
Anche altre figure a cui devi soldi possono iscrivere ipoteca e addirittura pignorare la casa. Anche se c’è l’ipoteca della banca.
Se vuoi approfondire questo argomento, puoi cliccare questo link.
Capito che anche la prima casa è pignorabile, se non per eccezioni di Equitalia, andiamo a capire cosa succede se la casa viene venduta all’asta e il ricavato non copre la cifra del debito.
Casa all’asta e mutuo residuo.
Ti racconto una storia vera di una pratica gestita da noi.
Moglie e Marito, Andrea (NDF) e Maria (NDF) decidono di comprare casa appoggiandosi ad una banca per ottenere un mutuo.
La casa e il mutuo sono intestati ad Andrea e Maria diventa garante nel mutuo.
Maria ha il 50 percento di un terreno e di una casa, ereditati dal padre.
Nella casa intestata anche a Maria, vive la mamma.
Mentre Andrea e Maria vivono la loro vita, aprono debiti con altre due banche per ristrutturare un po’ casa e per sostenere l’aziendina famigliare.
Circa 220 mila euro.
Passano un po’ di anni ma arriva il fatidico momento che non riescono più a pagare nessuno dei tre debiti e le due banche esterne al mutuo della prima casa, pignorano tutto. Compresi i beni dove vive la mamma.
Immaginati il dolore straziante della mamma che si vede pignorare i beni dopo aver fatto sacrifici tutta a vita per poter avere qualcosa su cui contare per passare degnamente la vecchiaia.
- Un colpo basso, improvviso, che ti mette al tappeto.
Non passano dei bei momenti e anche in casa le tensioni e i litigi non mancano.
La mamma, spaventata dal pignoramento della casa, si reca da un legale per capire cosa fare.
Forse andando da chi sa, si può trovare una soluzione… forse…
L’avvocato, analizzata la situazione, suggerisce di pagare il debito per rimediare al problema.
E’ l’unica strada da percorrere.
E’ pesante prendere la decisione di pagare tutti quei soldi per un debito che non è tuo, ma per l’amore verso la figlia e per la paura di perdere il proprio, si deve fare.
Un forte atto di coraggio.
La mamma prende in mano la decisione di pagare i debiti con le due banche che hanno avviato la procedura di pignoramento su casa sua e il terreno per liberarli dalla procedura e stare tranquilla.
L’avvocato scambia qualche parola con i colleghi e trova un accordo a saldo e stralcio a 200 mila euro.
La mamma mette mano al portafoglio e paga tutto. Compresa la parcella del legale.
Le due banche si ritirano dalla procedura esecutaiva e i beni immobili tornano disponibili.
Un gran sospiro di sollievo e tutto torna sereno.
Questo momento di tranquillità dura un battito di ciglia perché il colpo di scena è dietro l’angolo.
L’avvocato, non proprio una cima in fatto di pignoramento, non ha calcolato una cosa nella sua strabiliante strategia. Non si è reso conto di una cosa vitale e fondamentale come la luce del sole per la Terra.
- La banca del mutuo, dove è garante Maria, ha mandato un decreto ingiuntivo a Maria dove iscriverà ipoteca sugli immobili della mamma perché si è vista svalutare l’immobile con ipoteca all’asta.
Siccome il debito residuo è di 145 mila e il prezzo della casa all’asta è di 110 mila, la banca ha mandato un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a Maria.
In questo modo, gli stessi beni che erano stati tolti dalla procedura pagando i 200 mila euro, diventano beni pignorabili nuovamente.
In pratica, hanno pagato 200 mila euro per niente.
Un altro pugno sui denti dopo aver speso tutto quello che hai in tasca.
Se la vendita all’asta non copre il debito, come nel 95% dei casi di mutuo residuo, la banca, dopo aver messo ipoteca, può avviare un altro pignoramento sui beni della mamma per via delle garanzie di Maria.
Che bel consiglio che ha dato l’avvocato.
Non ha tenuto conto dei ribassi dell’asta e del debito residuo. Non male…
Capisci adesso perché è importante chiudere i debiti e non asciare nulla di residuo, né al caso?
La risposta alla domanda è NO. Il debito NON si chiude se la casa viene vendita all’asta A MENO di ciò che devi.
Il creditore può aggredire nuovamente altri beni, tuoi o dei garanti, stipendi ecc.
Per cui è vitale cercare di prendere accordi con TUTTI i creditori, anche dei garanti PRIMA di tirare fuori un euro dal portafogli.
Intanto: valutare con occhio clinico se vale la pena pagare oppure lasciare andare quegli immobili e con 200 mila euro comprarti un’altra casa INATTACCABILE!
Ti faccio due domande.
Se ti dico che comunque i beni li perdi all’asta, preferiresti perderli con 200 mila euro in più in tasca oppure no?
E se ti dico che si può salvare il più grosso sacrificando qualcosa, ci credi?
Casa all’asta, cosa succede? Ecco la mia soluzione. L’unica possibile.
Vendere l’immobile di Andrea e Maria a prezzo di mercato per ricavare di più e chiudere il primo debito a saldo e stralcio.
L’immobile loro poteva essere venduto velocemente a 180 mila euro.
70 mila euro in più del prezzo attuale d’asta e 35 mila euro in più del residuo di mutuo.
Trattando un po’ con la banca, con la casa ormai all’asta, si poteva chiudere il debito a 125 mila (stando larghi), anziché 145 mila.
Vendo a 180 mila, chiudo a 125, rimangono 55 mila euro.
Togli spese di agenzia ecc… 50 mila.
Questi soldi li avrei girati alle due banche che pretendevano i 220 mila euro.
Scendiamo a 170 mila di residuo.
Nel mentre che … Mia strategia che non ti svelo …, avrei avuto molta forza nel giocare col saldo a stralcio dei 170 mila.
Tra quello già pagato con i soldi della prima casa venduta, 50 mila, sono certo di poter chiudere tutto versando altri 100 mila, contanti subito. 150 mila in tutto.
Quindi la mamma avrebbe ancora la sua casa tanto sudata, il terreno e 100 mila euro in tasca.
Questo consiglio vale oro! Ed è questo che avrebbe dovuto consigliare l’avvocato!
Ti pare una soluzione intelligente?
Gli avvocati sono più attenti alla loro consulenza che al tuo problema. Solo chi è davvero specializzato nel settore sa darti un consiglio giusto perché valuta il problema a 360 gradi e non solo dalla sua prospettiva.
Come dici?
Sono pazzo a dare una soluzione così gratis e su un blog?
Ti dico questo.
Ogni situazione ha delle variabili che solo chi è specializzato nello Spignorare le case può notare.
Le situazioni possono sembrare simili ma nascondono sempre delle problematiche che se non valutate, ti possono trascinare nel baratro.
Quindi attenzione a chi fai valutare la tua pratica.
Sono William Cappa lo specialista dello pignoramento della casa.
Se vuoi affidare i tuoi debiti ai più quotati esperti in Italia nel settore dello spignoramento, scarica subito il report Basta Debito scritto da William Cappa in persona e dopo averlo letto tutto contattaci per una consulenza gratuita.
